Как правильно оформить задаток при покупке недвижимости

Перед покупкой недвижимости единственное желание, возникающее у покупателя, жажда уверенности в завтрашнем дне. На кону немалые средства. Не случится ли так, что покупка сорвется? Недобросовестный продавец может не только отказаться от сделки, но и не вернуть ваш аванс. В связи с этим в последнее время стало популярным заключение договора задатка.

Перед покупкой недвижимости единственное желание, возникающее у покупателя, жажда уверенности в завтрашнем дне. На кону немалые средства, а по закону невезения в последний день обязательно случится какой-то «сюрприз». Как обезопасить себя и свои деньги, рассказывает МирСоветов.
Наступил счастливый момент – вы нашли жилье своей мечты. Но до заключения договора купли-продажи может пройти не одна неделя, ведь перед любой сделкой требуется определенное время для подготовки документов. Чаще всего и вам нужно продать какую-то недвижимость, чтобы приобрести новую квартиру или дом. Не случится ли так, что свое жилье вы продадите, а покупка сорвется? Издавна заведено, что покупатель передает продавцу некую сумму денег, гарантируя тем самым, что заинтересован в сделке. Но и тут не все просто – недобросовестный продавец может отказаться от сделки и не вернуть ваш аванс.

Почему не расписка?

Не многие знают, сколь малую юридическую силу имеет расписка. Даже, если в ней будут указаны сумма полученных денег, причина получения, обязательства сторон и подписи нескольких свидетелей, при сорвавшейся сделке возвращать себе денежные средства через суд можно годами. При этом на судебную тяжбу вы солидно потратитесь. Что уж говорить о потраченных нервах и бессонных ночах. Несмотря на это, во многих риэлтерских агентствах не спешат предупреждать клиентов о возможных «последствиях» расписок. Поэтому будьте на чеку, вы отдаете чужим людям солидную сумму денег и вправе требовать определенных гарантий.

Задаток или залог?

В последнее время стало популярным заключение договора задатка. Но сам по себе этот договор существовать не может! Поскольку задаток подтверждает обязательства по договору платежей, без этого договора никакой правовой силы задаток не имеет. В нашем случае договор платежей – это договор купли-продажи, но заключить его в момент передачи задатка невозможно. Не спасет даже предварительный договор, ведь никаких денежных обязательств сторон при его подписании не возникает. В случае срыва сделки в суде переданная сумма будет именоваться не иначе, как аванс. Поэтому при отказе покупателя от сделки продавец вернет ему сумму задатка, а при отказе продавца покупатель получит свои деньги обратно, но никак не в двойном размере! Сами понимаете, что такой ход дела невыгоден никому.

Предварительный договор купли-продажи

На данный момент – это единственный способ обезопасить себя, как для продавца, так и для покупателя. В отличие от договора задатка, предварительный договор купли-продажи имеет правовую силу как отдельный документ. Более того – нет необходимости заверять его у нотариуса. Несмотря на это, советую покупателям недвижимости не экономить и заключать предварительный договор купли-продажи в присутствии государственного нотариуса (или хотя бы проконсультироваться с ним накануне подписания договора). Он проверит все документы для будущей сделки (отсутствие арестов, залогов, прочих нарушений и запретов) – а это дополнительная гарантия того, что покупка состоится. Найти образец предварительного договора купли-продажи можно в интернете. Однако хотелось бы оговорить некоторые нюансы, на которые необходимо обратить внимание читателям МирСоветов.
Самое главное – перед заключением договора лично проверить все документы. Особое внимание стоит уделить тому моменту, имеет ли право продавец недвижимости ею распоряжаться. Если правоустанавливающего документа нет, никаких гарантий у вас быть не может.
Итак, в предварительном договоре обязательно должен быть описан предмет договора – квартира (или дом), ее местонахождение, технические характеристики, цена. Если вы не укажете сумму сделки, то существует риск, что продавец повысит ее, возможно, даже не однократно. Для того чтобы обезопасить себя от неприятностей, указывайте не слишком длительный период заключения сделки (2-4 недели). Сами понимаете, цены на недвижимость могут взлететь или понизиться в любой момент, поэтому чем быстрее вы подпишите основной договор купли-продажи, тем лучше.
Необходимо также указать и размер задатка (только лучше называть его гарантийной или обеспечительной суммой). В дополнение к такой записи в предварительном договоре лучше заключить договор задатка и взять с продавца расписку о получении денег. В расписке обязательно указать, какую сумму получил продавец недвижимости, за что и согласно какому договору. Это идеальный вариант оформления задатка!
Все оговоренные устно с продавцом нюансы сделки необходимо прописать в договоре. Не стесняйтесь уточнить, что квартира не должна ремонтироваться, если это приведет к уменьшению стоимости. Если в квартире кто-то прописан – укажите сроки выписки. И еще один важный вопрос – долги по квартплате. Если они существуют, пропишите в договоре в графе «обязательства продавца» сроки их погашения. Иначе впоследствии погашать задолженность придется вам. Или взыскивать средства с бывшего владельца в судебном порядке.

Размер задатка

Размер задатка – величина, зависящая от многих факторов. Законодательно сумма задатка не зафиксирована, поэтому его размер определяет покупатель или продавец. Многие риэлтерские агентства предлагают покупателю внести задаток в размере от 1% до 10% стоимости покупаемого жилья. Стоит ли это делать? Попробуем разобраться.
Если вы нашли прекрасное жилье и на 100% уверены в своем выборе, стоит предлагать как можно больший задаток. Солидная сумма помешает продавцу отказаться от сделки – в таком случае он будет вынужден вернуть ее в двойном размере (если подписан соответствующий договор). Большой задаток опасен лишь в том случае, если сделка сорвалась по вине продавца. Возвращать себе деньги можно месяцами и даже годами.
Если же вы подумываете о продолжении поиска более «интересного» и дешевого жилья, не завышайте сумму задатка. В случае, если вы откажетесь от сделки, эти деньги останутся у продавца, а разница в цене найденного жилья покроет ваши расходы. Маленький задаток выгоден и в том случае, если вы сомневаетесь, удастся ли вам найти деньги на покупку жилья (оформить ипотеку или продать свою недвижимость).
Если продавец сам просит незначительный задаток, стоит насторожиться. Возможно, он планирует искать покупателя, который предложит большую сумму (а это вполне возможно, если цена на квартиру низкая) – она и перекроет возврат вам задатка в двойном размере.

Желаем вам только выгодных сделок!

Как правильно оформить покупку квартиры

В наше время всё больше и больше людей при покупке квартиры обращаются за помощью к риэлторам, но многие предпочитают искать квартиру самостоятельно. И вот, когда все договорённости достигнуты на словах, оформляется договор купли-продажи квартиры, может возникнуть серьёзная неприятность.

Как правильно оформить покупку квартирыЕсли покупатель квартиры при заключении договора купли-продажи и передачи денег не потребует от продавца расписки о получении им денег, то он может стать жертвой мошенничества.

У человека, который желает что-либо купить, просыпается некое подобие охотничьего инстинкта, когда он видит вещь, которая ему нужна, которую он может осязать и которая ему чем-то сразу понравилась.

Покупатель тут же может забыть о всяческой осторожности и наделать кучу «ляпов», которые могут вылиться потом в удивление от того, что приобретённая вещь не так уж и хороша. Забывчивость и доверчивость могут сыграть с таким покупателем злую шутку. Особенно при покупке дорогостоящего имущества, например, недвижимости.

Проверка юридической чистоты квартиры является важным шагом на пути к тому, чтобы будущий её владелец был уверен в том, что никаких проблем в будущем не возникнет. Рассмотрим идеальный вариант, при котором у квартиры один владелец, в ней никто и никогда не был кроме него прописан, детей у владельца нет, договор купли-продажи составлен просто изумительно.

В органах регистрации Вам приветливо улыбались и совершили все необходимые действия, зарегистрировали сделку, в кратчайшие сроки. Всё, можно въезжать. И счастливый новый собственник квартиры въезжает в неё. Однако, это не всё.
Что такое договор купли-продажи?

Это выраженное в письменном виде намерение сторон совершить определённые действия, которые являются взаимными. Есть предмет договора, условия перехода его из собственности одного лица к другому. Однако, сам факт заключения договора не означает то, что стороны выполнили свои обязательства.

Они могут, должны выполнить все обязательства, но, как сказал один мой знакомый и замечательный юрист: «не обязаны». Должны, но не обязаны. Фактом выполнения обязательств по договору будет являться сам факт выполнения таких обязательств, подтверждённый отдельным средством фиксации. Например, распиской. Банальной распиской о получении денежных средств в счёт уплаты по сделке купли-продажи квартиры.

Если же такой расписки не будет, а наш продавец окажется простым мошенником, то тут начинается самое интересное. Он заявляет, что никаких денег он в счёт платы за квартиру по договору купли-продажи не получал. Следовательно, сторона договора - покупатель не выполнил своих обязательств. Следовательно, сделка недействительна, как и её регистрации. Следовательно, горе-покупатель может собирать свои вещи из только что приобретённой им квартиры.

Разумеется, что покупатель без боя сдаваться не хочет и втягивается в судебное разбирательство, инициированное продавцом квартиры. Суд может принимать во внимание многочисленных свидетелей факта передачи денежных средств, зафиксированного на видеоплёнку, факт снятия денег с банковского счёта покупателя и появление такой же суммы на счёте продавца.

В конце концов, продавец добровольно выехал из квартиры, а такой поступок никто не сделает, пока не получит денег по договору купли – продажи! Всё правильно, суд может принять это всё во внимание. Может, но не обязан. Нет более существенного доказательства для суда, подтверждающего факт передачи и получения денег чем расписка.

Помимо всего прочего, существует статья 162 ГК РФ, которая говорит о том, что несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания.

Таким образом, можно говорить о том, что расписка это неотъемлемая часть договора купли-продажи, который без неё превращается в некий эфемерный протокол о намерениях. Новому владельцу стоит хранить такую расписку вместе с зарегистрированным договором купли-продажи.

И не стоит думать, что расписка может заменить договор купли-продажи, это не так. Подробное описание предмета сделки купли-продажи избавит от временных затрат при составлении расписки.

У гражданского законодательства и сложившейся практики есть определённые требования к распискам как таковым, правила составления расписки.

Продавец должен написать расписку от руки и лично. Ни в коем случае, она не должна быть напечатана на компьютере, это сразу вызовет подозрение в её фальсификации.

Лучше, если расписка будет составлена следующим образом:

* Прописью: место (географический пункт) и дата составления;
* Кто и от кого получил деньги (ФИО участников сделки пишутся полностью, с паспортными данными и адресами их постоянной регистрации);
* Для тех, кто чьи интересы представляет доверенное лицо: номер и дату составления доверенности, а также сведения об оформившем документ нотариусе;
* За что именно были переданы деньги, например, в качестве оплаты за проданную квартиру ;
* Точный адрес объекта сделки и его короткое описание (например, отдельная двухкомнатная квартира или 1/3 доли комнаты 18 кв. м. в трехкомнатной квартире );
* Причитающаяся за проданную квартиру сумма получена полностью, претензий по расчетам не имею ФИО продавца полностью и подпись.

Не стоит забывать о всех тех мерах предосторожности, которые могут избавить Вас от возможных проблем в будущем. Не стоит поддаваться радостному волнению при покупке новой вещи, которое притупляет чувство осторожности. Помните: кто предупреждён, тот вооружён.

Как правильно дать задаток при покупке квартиры?

В этой публикации я хотел бы рассмотреть такое распространенное явление как задаток за квартиру. и рассказать о том, как правильно дать задаток при покупке квартиры. Все полученные рекомендации можно применять и в других сферах сделок, в которых продавец требует задаток, я решил рассмотреть этот момент именно на примере покупки недвижимости, поскольку он является наиболее распространенным.

Итак, вы хотите купить недвижимость, подобрали подходящий вариант, договорились с продавцом о цене. Далее всегда нужно пройти определенные процедуры, которые необходимы для полноценного оформления договора купли-продажи. Продавец должен подготовить квартиру к продаже #8211; получить все необходимые выписки из реестров, а покупатель должен подготовить необходимую сумму для проведения расчета: снять деньги со своих счетов, вывести из бизнеса или оформить ипотечный кредит .

За это время каждая из сторон может изменить свои намерения: продавец недвижимости может подыскать другого покупателя, который готов заплатить больше или вообще передумать продавать квартиру, покупатель тоже может найти более интересный для себя объект недвижимости и отказаться совершать покупку. Чтобы и продавец, и покупатель были защищены от этих рисков, принято давать задаток за квартиру.

Что такое задаток?

Понятие задатка оговорено в Гражданском кодексе. Обязательно изучите его нормы, касающиеся задатка, для своей страны. Задаток #8211; это денежная сумма, переданная покупателем продавцу в счет исполнения своих будущих обязательств, подтверждающая намерение совершить покупку.

Следует понимать, что задаток отличается от залога, поскольку залог всегда дается на возвратной основе, а задаток #8211; нет. По своей экономической сути задаток ближе к авансу, но и здесь есть отличия, поскольку авансовый платеж в случае срыва сделки должен быть возвращен, а задаток #8211; нет.

Фактически задаток за квартиру подтверждает намерения обеих сторон (подчеркиваю: обеих, а не только покупателя!) совершить сделку. Поскольку юридически задаток оплачивается в счет будущих обязательств сторон, то для того, чтобы дать задаток при покупке квартиры, необходимо уже иметь договор, подтверждающий возникновение между сторонами этих обязательств.

Какой-либо договор задатка, соглашение о задатке или, тем более, расписка не смогут в полной степени подтвердить факт возникновения обязательств между сторонами. При возникновении судебных разбирательств по таким документам могут возникнуть проблемы, поскольку их можно трактовать двояко. Поэтому в идеале для того, чтобы дать задаток за квартиру, нужен именно договор купли-продажи квартиры, так как именно из него вытекают нужные нам обязательства. А поскольку такой договор невозможно заключить без наличия всех необходимых документов и, собственно, денег, ради получения которых он и откладывается, то задаток лучше всего оформить предварительным договором купли-продажи квартиры.

Наилучший способ правильно дать задаток при покупке квартиры #8211; вписать его в предварительный договор купли-продажи недвижимости, либо же оформить задаток на квартиру дополнительным соглашением к такому договору, но предварительный договор купли-продажи квартиры в любом случае должен быть.

При этом в договоре необходимо четко указать, что подразумевается под задатком, в какой сумме он передается, что подтверждает передачу денег (например, факт подписания договора или отдельная расписка о получении денег), что задаток учитывается как часть общей суммы сделки, и какова дальнейшая судьба задатка при неисполнении одной из сторон своих обязательств.

Что произойдет с задатком, если сделка не состоится?

Ответ на этот вопрос прописан в Гражданском кодексе и зависит от того, по чьей вине сорвется сделка с недвижимостью.

#8211; Если это произойдет по вине покупателя (он по любым причинам откажется покупать квартиру), то сумма задатка останется у продавца;

#8211; Если это произойдет по вине продавца (он по любым причинам откажется продавать квартиру), то он обязан будет вернуть покупателю двойную сумму задатка. То есть, продавец тоже рискует этой суммой.

Эти моменты следует прописать, заключая предварительный договор купли-продажи квартиры.

Какой задаток давать при покупке квартиры?

Второй немаловажный момент #8211; определение суммы задатка за квартиру. Размер задатка, как правило, не оговаривается ни в каких законодательных документах, поэтому зависит только от непосредственной договоренности продавца и покупателя.

Чаще всего сумма задатка за квартиру составляет 1-2% от ее стоимости, редко доходит до 5% и еще реже #8211; до 10%. Это может быть не обязательно точная доля, но и какая-то фиксированная круглая сумма. И продавец, и покупатель могут быть при разных обстоятельствах заинтересованы в разной сумме задатка.

Скажем, покупатель может быть заинтересован в большой сумме задатка, чтобы снизить вероятность того, что продавец откажется от сделки (ведь тогда он должен будет вернуть в два раза большую сумму). То есть, при большом задатке продавцу сложнее будет найти покупателя, который заплатит настолько больше, чтобы перекрыть сумму задатка. Но и продавец может быть заинтересован в большом задатке, например, если он продает недвижимость достаточно дорого, и боится, чтобы покупатель не передумал.

Маленькая сумма задатка всегда увеличивает риски того, что сделка не состоится, поскольку ее не так страшно потерять.

Чем больше сумма задатка при покупке квартиры #8211; тем больше вероятность доведения сделки до логического завершения.

Как дать задаток за квартиру?

Предлагаю вашему вниманию своего рода алгоритм передачи задатка при покупке квартиры (наиболее распространенный и желательный вариант, конечно же, в разных странах и разных случаях действия могут отличаться).

1. Договоренность обо всех условиях сделки. В первую очередь, продавец и покупатель должны прийти к консенсусу по всем параметрам будущей сделки:

#8211; полная стоимость недвижимости;

#8211; сумма задатка;

#8211; срок окончательного оформления сделки;

#8211; способ проведения расчетов;

#8211; какие расходы берет на себя каждая сторона;

#8211; сроки освобождения квартиры и т.д.

2. Оформление предварительного договора купли-продажи квартиры. Лучше всего оформлять такой договор нотариально (в ряде стран это вообще обязательно). Нотариус проверит все уже имеющиеся документы, определит, правомочны ли стороны, не нарушаются ли права третьих лиц и т.д.

3. Передача задатка. После того, как договор будет подписан, например, непосредственно в присутствии нотариуса, можно передать задаток за квартиру продавцу. Если этого требует договор, факт передачи денег следует подтвердить распиской, которая до момента проведения полного расчета и подписания окончательного договора купли-продажи недвижимости будет находиться у покупателя.

Теперь вы знаете, что представляет собой задаток за квартиру, каким он может быть, на что следует обратить внимание и как правильно дать задаток при покупке квартиры. Надеюсь, что эта информация будет для вас полезной.

Сайт Финансовый гений #8211; это бесплатная возможность повысить свою финансовую грамотность, научиться грамотно и эффективно использовать личные финансы, освоить разные способы заработка и инвестирования. Оставайтесь с нами, изучайте предложенные материалы, следите за обновлениями, задавайте вопросы и общайтесь с пользой на нашем финансовом форуме. До новых встреч!

Источники: http://mirsovetov.ru/a/business-and-finance/realty/issue-deposit.html, http://domik.ua/novosti/kak-pravilno-oformit-pokupku-kvartiry-n38369.html, http://fingeniy.com/kak-pravilno-dat-zadatok-pri-pokupke-kvartiry/






Комментариев пока нет!

Поделитесь своим мнением